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8 septembre 2012 6 08 /09 /septembre /2012 23:38

Praetorium venumDernier suivi d'actualité pour aujourd'hui, celui de la vente "forcée" de l'immeuble Praetorium. Le Crédit Foncier a depuis démenti les articles de presse affirmant qu'il avait contraint le promoteur Capital & Continental à céder immédiatement son immeuble. Il est vrai que la vente s'est réalisée rapidement après l'annonce de la mise en vente, et apparemment au prix annoncé (57 millions d'euros), ce qui n'a pas manqué de surprendre les acteurs du marché et donna des arguments à la banque pour soutenir que la vente s'est réalisée dans des conditions normales et non pas à un prix bradé.

L'acquéreur est la Caisse d'Assurance Vieilleisse des Pharmaciens, une mutuelle qui a pu financer l'acquisition sur ses fonds propres (les cotisations versées par les pharmaciens pendant vingt à trente ans en moyenne avant qu'ils ne prennent leur retraite et que la CAVP ne leur verse les premières prestations) plutôt que par emprunt. La pénurie actuelle de crédits limite en effet les acquéreurs au cercle restreint des acteurs économiques qui collectent de l'épargne. On peut s'interroger sur pourquoi la caisse n'a pas profité de cette situation pour faire baisser le prix de l'immeuble. On peut aussi s'interroger sur l'avenir des retraites des pharmaciens, dans la mesure où Praetorium, en l'absence de locataire, ne rapporte rien et même coûte en entretien. Mais nous vivons à une époque où les investisseurs sont prêts à acheter des obligations d'Etat à rendement négatif pour abriter leurs liquidités du risque de crédit pervasif sur les marchés aujourd'hui. Un immeuble inoccupé ne diffère pas fondamentalement de ce type d'investissements et permet même la diversification. Reste à savoir si la diversification du risque par un investissement immobilier sur La Défense est un choix pertinent.

La situation du marché immobilier à La Défense est résumée de manière complète par Bloomberg ici : des constructions chères car sur site complexe, nécessitant des loyers élevés pour obtenir un retour sur investissement, à une époque où les preneurs cherchent à réduire leurs coûts ; des preneurs qui sont revenus de la mode des hautes tours et privilégient les campus horizontaux, plus propices au travail en équipe ; une offre excédentaire de surfaces de bureaux qui va prochainement être engorgée par de nouvelles tours (D2, Air², Majunga). Pour une fois que ce n'est pas nous qui l'affirmons...

En attendant, les articles de presse de juin 2012, lors de la mise en vente, laissaient entrevoir que Praetorium puisse être loué par Samsung France qui en ferait son siège. L'annonce devait être faire dans un délai d'un mois. Trois mois plus tard, elle tarde encore. Il ne reste plus que trois mois à Capital & Continental pour espérer encaisser un complément sur le prix de vente si l'acquéreur trouve enfin un locataire.

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8 septembre 2012 6 08 /09 /septembre /2012 22:51

http://www.businessimmo.com/system/datas/16901/original/coeur-defense-bnp-paribas-2-325x241.jpg?1316589377Autre suivi d'actualité, cette fois-ci concernant Coeur Défense. Le premier complexe de bureaux européen, plus de dix ans après sa livraison, finirait enfin par se remplir. Parmi les derniers preneurs de m², RTE y installerait 600 de ses salariés sur 14 400 m² en octobre 2012. Mais comme le précise la dépêche reprise par directgestion.com, il s'agirait surtout d'un regroupement de salariés se trouvant pour l'essentiel déjà dans d'autres immeubles sur La Défense. Déshabiller Pierre pour habiller Paul, voilà qui n'est pas sans rappeler un autre jeu de vases communicants entre la tour Egée sur le parvis et la tour First sur l'esplanade avec le déménagement de la société Ernst & Young fin 2011. Au global, l'offre de m² de bureaux, hors même les constructions en cours, reste excédentaire sur le quartier, et ce genre d'opérations, même s'il donne l'impression d'une activité, ne va pas y remédier.

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17 juillet 2012 2 17 /07 /juillet /2012 20:40

http://amaury.photo.over-blog.com/50-index.htmlDans le contexte du récent rapport de l'Inspection Générale des Finances (IGF) et de celui de la Cour des Comptes sur la gestion de l'EPADESA et du quartier d'affaires de La Défense, le Canard Enchaîné du 11 juillet 2012 nous remémore l'histoire des m² fantômes de La Défense dans un article intitulé "Experts manchots pour mètres carrés fantômes".

L'actualité justifiant cet article provient du dernier et ultime rebondissement de l'affaire: un arrêt de la Cour d'appel de Versailles du 26 juin dernier mit fin à la procédure judiciaire après avoir constaté qu'elle avait été initiée le 13 mai 2004 alors que les faits incriminés étaient déjà frappés de prescription depuis le 11 mars 2004. Sur le ton ironique qui est sa marque, l'hebdomadaire constate qu'au passage, avocats, conseils et experts se sont nourris d'honoraires pendant les huit années de l'instruction, en toute inutilité donc pour leurs clients, avant que la prescription ne fût découverte.

Cet article revêt pour intérêt de replacer les dérives constatées par les deux rapports mentionnés plus haut dans un contexte historique, celui des moeurs de la classe dirigeante et des promoteurs du quartier de La Défense. Il rappelle ainsi que les m² fantômes de La Défense avaient été annoncés "comme la plus vaste fraude au Code de l'urbanisme jamais constatée en France". Les faits constatés par les enquêteurs portaient sur cinq tours de La Défense édifiées par le promoteur Christian Pellerin qui excédaient de 9 143m² la surface autorisée par leurs permis de construire, représentant un dépassement de 7% par omission de déclaration des surfaces dédiées aux locaux techniques de climatisation des tours. Les tours concernées étaient les tours Egée (ex-Ernst & Young), Adria (Technip), Cèdre (ex-Cegetel), le Colisée et le Vinci, toutes construites à l'entrée du Faubourg de l'Arche à Courbevoie et livrées entre 1998 et 2002.

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2 septembre 2011 5 02 /09 /septembre /2011 19:50

Coeur Défense videA propos d'espaces libres résiduels sans valeur d'usage, rappelez-vous Coeur Défense inoccupé au tiers en mars 2011.

Les nombreux étages entièrement occultés en pleine journée  ce 2 septembre dans les différents immeubles de l'ensemble laissent entendre que la situation ne s'est pas foncièrement améliorée en six mois.

Souhaitons à Unibail-Rodamco, qui en son temps avait promu Coeur Défense avec un succès bluffant, de parvenir à ré-éditer son coup de maître avec la tour Majunga actuellement en construction quasiment en face de Coeur Défense.

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1 septembre 2011 4 01 /09 /septembre /2011 18:35

Au retour des congés du mois d'août, la SoGé a retrouvé une force de frappe et répliqué au magnifique Tintin sur six étages de l'immeuble GDF-Suez par un Astérix et Obélix, également sur six étages, mais d'une surface encore plus impressionnante.

Post-it war 010

Making of:

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15 août 2011 1 15 /08 /août /2011 15:15

Le sujet a été abondamment illustré ici et  entr'autres. Mais le gagnant est sans conteste GDF-Suez avec son Tintin qui atteint des sommets sur plusieurs étages.Post-it-war-003.jpg

Certains se demandent si 3M est à l'origine de cette mode estivale. D'autres s'interrogent sur le bilan écologique de ce divertissement.

L'action relatée ici se déroule en tout cas au Faubourg de l'Arche à Courbevoie, au pied de La Défense, entre des immeubles récemment emménagés par GDF-Suez d'un côté et Société Générale de l'autre. Le troisième immeuble autour du parc, celui de MSD-Schering Plough, occupé depuis plus d'un an, n'a que peu participé  à la joute. Voilà donc en fait peut-être des salariés qui s'approprient des locaux neufs rendus impersonnels par l'open space.

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29 juillet 2011 5 29 /07 /juillet /2011 08:06

Projet de tour GeneraliSi certains quittent La Défense, d'autres y renoncent. Après les projets deProjet de tour Signal tour Signal de Jean Nouvel (abandonnée faute d'investisseur), des tours Hermitage Plaza d'un investisseur russe (menacées par la faillite de la maison-mère), l'assureur italien Generali révise désormais aussi sa stratégie d'investissement sur La Défense et abandonne le projet de tour portant son nom, malgré son stade avancé.

Voilà pour le verre à moitié vide. Le verre à moitié plein s'illustre avec laProjet de tours Hermitage Plaza concrétisation d'autres projets, les tours Carpe Diem et Majunga, dont la construction a débuté.

Projet de tour Carpe DiemJean Nouvel positivait l'abandon de la tour Signal en mars 2010 en affirmant que "les crises immobilières sont sinusoïdales" et que les investisseurs se bousculeront de nouveau au portillon dans deux ou trois ans, donc en 2012 ou 2013. A mi-chemin, en juillet 2011, cela semble mal parti.

L'architecte autopromu économiste anticipe sans doute un retour de l'inflation,Projet de tour Majunga terreau favorable à l'investissement immobilier, qui est un placement censé protéger de l'inflation. Le contexte actuel de crise de la dette publique en Europe et aux Etats-Unis (et demain en Chine), rend le scénario inflationiste crédible. Mais à quel horizon celui-ci ressucitera-t-il l'engouement des investisseurs institutionnels, banques en tête, pour l'immobilier? Combien de temps avant que l'économie mondiale dans son ensemble ne se remette de sa dette? Et la France ne mettra-t-elle pas un terme, dans ce contexte, au subventionnement public de l'immobilier résidentiel, entraînant un effondrement des prix de la pierre avant que le secteur ne redevienne un placement attractif?

Enfin, un autre scénario crédible, celui d'une déflation prolongée suite à un surinvestissement dans l'immobilier frappe le Japon depuis vingt ans. L'architecte peut reprendre son compas et réviser l'amplitude de ses sinusoïdes.

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4 juillet 2011 1 04 /07 /juillet /2011 20:48

Tour SCORTour SFR (tour Sequoïa)Attirer les géants... En attendant, les tours se vident. Aux côtés des vases communicants entre la tour Egée et la Tour First, qui vident la première, c'est désormais SFR qui quitte la tour Sequoïa (55 000 m² ; comme la tour Egée, elle est adjacente à l'emplacement du projet de tour Phare) et SCOR qui quitte la tour du même nom (30 000 m², entre la tour EDF et le centre commercial des Quatre Temps) d'ici la fin de l'année 2011 également.

Voici donc que s'ajoutent 85 000 m² aux 50 000 m² encore vacants de la tour First, aux 100 000 m² inoccupés de Coeur Défense et aux 55 000 m² abandonnés de la tour Egée. Près de 400 000 m² à louer ; pour autant, les projets de construction vont de l'avant, à commencer par la tour Phare (150 000 m²) dont une maquette va être exposée sous peu au CNIT pour rallier les riverains peu enthousiastes.

Les deux derniers partants illustrent de manière assez symptomatique ce dont pâtit la Défense : SFR gagne la Seine-Saint-Denis, pour y trouver des surfaces moins chères ; SCOR gagne le centre de Paris, près de l'Etoile, pour trouver une adresse de prestige. Dans les deux cas, le bât blesse au niveau du rapport qualité/prix.

Pour protéger leur investissement, les propriétaires des tours de la Défense préfèrent ne pas ramener leurs loyers au niveau du marché, post-crise de 2008, quitte à ne pas les louer en attendant des jours meilleurs. Cependant, la croissance de l'offre immobilière sur la Défense et l'émergence d'une offre moderne et moins chère dans d'autres banlieues de Paris ne laissent pas présager des lendemains qui chantent.

Baisser les prix serait un premier moyen de prévenir l'éclatement de la bulle. Investir dans la qualité de l'environnement du quartier, plutôt que dans l'accroissement de l'offre immobilière qui aggrave la déflation, serait un deuxième levier. Les entreprises quittent en effet aussi la Défense parce que:

- à la différence de la City londonienne souvent citée comme référence concurrentielle par l'EPADESA, la Défense est un quartier excentré, mal desservi par les transports en commun (saturés et souffrant souvent de retard) et par les voies routières (également saturées);

- c'est un quartier manquant de prestige : voilà dix ans encore, des bandes s'y affrontaient sur le parvis le week-end. Les tunnels sous la dalle sont noircis par les suies d'échappement. Tous les commerces et la vie s'éteignent après 20h. Personne n'aurait l'idée de venir y dîner;

- c'est un quartier constamment en chantier, notamment pour ceux qui l'abordent par la route: rénovation du tunnel sous la Défense, du CNIT, constructions des tours Carpe Diem et Ava, prolongation du tramway T2, tout ceci après la construction de la 3e tour de la Société Générale et la restructuration de la tour First (ex-AXA).

Certes, le centre commercial des Quatre Temps a été entièrement réhabilité depuis peu et le CNIT a fait peau neuve concommitamment. Les commerces y ouvrent désormais le dimanche, ce qui maintient l'animation du quartier y compris en dehors des jours ouvrés. La mise aux normes de sécurité du tunnel sous la Défense s'accompagne d'un éclaircissement de ses revêtements précédemment noirs.

Mais les transports restent le point noir, et il est surprenant de constater que la réponse qui y est apportée avec le Grand Paris est, encore une fois, toujours plus de quantité (RER E, prolongement du tramway T2, gare TGV, liaison avec les aéroports), là où les attentes concernent davantage la qualité.

Le résultat est connu d'avance : toujours plus de départs...

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  • : La Défense sans la tour Phare, l'EPADESA sans le Prince Jean, le pouvoir aux électeurs au suffrage direct.
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