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13 octobre 2012 6 13 /10 /octobre /2012 18:12

http:////www.ird.fr/var/ird/storage/images/media/images/illustrations/photographies/mouche-tse-tse/36916-1-fre-FR/mouche-tse-tse1.jpgLe promoteur du Phare se réjouit sur son compte Twitter avec ce message: "La nouvelle vague de La Défense : la tour Phare est dans les starting-blocks" en se référant à un article des Echos. L'article en question s'intitule plus sobrement "La nouvelle vague de la Défense" et son introduction commence ainsi: "Le coût de construction des immeubles tertiaires augmente avec la hauteur. Malgré un marché tertiaire en berne et des loyers en baisse, les projets de tours fleurissent à la Défense, financées en fonds propres et pour l'instant sans locataires." Voilà qui laisse une impression plutôt contraire à celle du tweet du Phare.

D'ailleurs, sur le terrain, Defacto rénove actuellement les pavés de la place Carpeaux, l'endroit-même où la tour Phare est censée s'élever et tandis qu'au cours des deux dernières années les pavés déchaussés étaient remplacés par des rapiéçages de bitume qui sentaient fort le provisoire. Ce qui semble démontrer que les anticipations de Defacto quant au prochain démarrage du chantier du Phare se sont inversées.

Le ton général de l'article des Echos est résumé par ces deux extraits:

"Au total, plus de 500 000 m² pourraient être livrés au cours des trois prochaines années dans le quartier d'affaires, dont le marché locatif cette année chute de 38%, avec le risque de faire grimper le taux de vacance aujourd'hui voisin de 7%. [...] Alors que le marché de bureaux est, au mieux, stable depuis 2008, que les loyers faciaux ne montent plus - ce qui signifie que les valeurs locatives réellement payées par les utilisateurs diminuent -, que des tours récemment livrées ont du mal à se remplir, quelle mouche pique les investisseurs?"

La journaliste n'apporte pas de réponse franche à cette question dans l'article. Elle y expose plutôt des faits, à commencer par les facteurs qui expliquent cette fuite en avant de l'immobilier sur La Défense:

- des investisseurs déjà implantés, qui cherchent à rénover et moderniser leur patrimoine pour qu'il ne se dévalorise pas complètement, et qui ont donc presque plus à perdre à ne rien faire qu'à investir sans retour sur investissement assuré à moyen terme;

- des promoteurs qui vendent qu'un immeuble neuf ou rénové se louera mieux, et qu'un immeuble loué vaut 13 à 20% de plus qu'un immeuble inoccupé;

- un gestionnaire du quartier d'affaires, l'EPADESA, pour qui la modernisation du quartier doit se faire quel qu'en soit le prix.

Tout ce microcosme est contraint de continuer à avancer, car s'il s'arrête il perd l'équilibre et s'écroule. Ainsi enfle une bulle spéculative, qui emportera avec elle non seulement ces acteurs, mais aussi les marchés dans lesquels ils évoluent. Aucune corde de rappel ne semble pouvoir les freiner. La journaliste en cite plusieurs:

- un coût de construction des immeubles de plus de cinquante mètres qui excède de 30 à 35% le coût au m² des immeubles bas;

- un équilibre financier qui ne peut être atteint que si les loyers des nouvelles tours égalent les loyers les plus élevés pratiqués actuellement sur La Défense (ceux des "plus beaux étages de la tour First");

- des loyers faciaux qui stagnent et des avantages accordés aux locataires qui vont croissant: ainsi d'ailleurs, la société Ernst & Young aurait obtenu deux ans de franchise de loyer pour emménager à la tour First fin 2010.

Le pari des investisseurs, promoteurs et de l'EPADESA, très risqué, est que la crise passera vite, et qu'une fois passée, elle laissera la place à un marché dont les niveaux de prix seront au moins égaux si ce n'est supérieurs à ceux d'avant crise. On ne peut pas dire que les cinq dernières années aient permis de vérifier aucune de ces deux hypothèses, que ce soit la brièveté de la crise ou le retour aux prix antérieurs. En attendant, la mouche qui a piqué la tour Phare dans ses starting-blocks semble être de variété tsé-tsé.

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Published by vince vabohda - dans Le Phare obscur
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commentaires

paprika 22/11/2012 22:32


Je me suis fait la même remarque lorsque j'ai vu que de vrais pavés étaient utilisés pour réparer le sol devant le CNIT, et non plus d'horribles rapiéçages en plaques de béton...


Pourvu que cette tour ne voie jamais le jour!


Bravo pour vos articles!

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