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6 juin 2012 3 06 /06 /juin /2012 21:25

Projet de tour Phare.Le promoteur du Phare a beau revendiquer que la tour se situe dans un quartier non-résidentiel, les 15000 résidents de ce quartier s'interrogent légitimement sur l'évolution du prix de leur logement pendant et après sa construction. Le Phare fera-t-il baisser le prix du m² au Faubourg de l'Arche? Ou au contraire, le revalorisera-t-il?

D'un côté, le chantier (sur la carte) apportera des nuisances pendant au moins cinq ans (2012-2017), dont un va-et-vient de dizaines de camions de chantier par jour, un accès piéton chaotique au parvis de la Défense (qui est l'objet officiel du blocage actuel du projet), bruit, palissades, grues, boue sur les routes... Sans compter qu'à deux cents mètres sont censés démarrer au cours de la même période deux autres chantiers considérables dans une zone urbaine également très dense: celui de la tour Ava (livraison prévue en 2015, sur la carte) et le projet Trinity (livraison également prévue en 2015, sur la carte) du côté est du CNIT en surplomb de l'avenue de la Division Leclerc*. Des années d'enfer en perspective pour la circulation dans ce quartier (qui sera également cerné du côté Nanterre par le chantier du stade Arena 92, livraison prévue en 2014, sur la carte), aux côtés desquels les deux ans de chantier de prolongement du tramway T2 n'étaient qu'une pâle mise en bouche.

En bleu, le boulevard circulaire qui délimite La Défense. La ligne orange trace les contours du quartier du Faubourg de l'Arche.

Une fois le Phare construit, il portera son ombre sur le quartier et ses 300mSimulation de l'occultation visuelle de la tour Phare en venant du Faubourg de l'Arche. s'érigeront en rempart entre le Faubourg de l'Arche et le parvis de la Défense là où aujourd'hui une perspective dégagée relie les deux et constitue l'un des principaux atouts de la localisation du Faubourg sur le marché de l'immobilier. Enfin, les plus de 8000 salariés que la tour est censée abriter à terme viendront s'ajouter aux bataillons qui empruntent déjà des transports urbains saturés quotidiennement, ce qui laisse également présager d'une aggravation du parking sauvage dans les rues du Faubourg.

De l'autre côté, ces 8000 salariés accroîtront la pression immobilière sur le quartier, et ce d'autant plus que les transports ne suivront pas. Par ailleurs, grâce au développement du quartier d'affaires, les premiers acquéreurs d'appartements au Faubourg de l'Arche ont vu la valeur de leurs biens tripler en quinze ans. Pourquoi cela ne continuerait-il pas avec de nouvelles tours?

Notre question initiale se synthétise donc ainsi: l'accroissement potentiel de la demande de logements sur La Défense (sur-)compensera-t-il la dégradation de l'environnement du quartier du Faubourg de l'Arche?

Le premier élément de réponse n'est qu'indirect: comme nous l'avons déjà abondamment illustré et commenté ici et , le m² de bureaux à La Défense subit une pression à la baisse. Les entreprises attendent une remise en qualité du quartier d'affaires, d'ailleurs tant au niveau des transports que de l'immobilier de bureaux, par le biais de rénovations ou de restructurations des m² existants dont la tour First représente l'exemple emblématique. Pourtant l'EPADESA persiste à ajouter des tours nouvelles aux côtés des plus anciennes, qui se dévalorisent mutuellement. Si le marché immobilier de logements est distinct de celui de bureaux, il reste cependant difficilement concevable qu'une crise de l'immobilier de bureaux n'ait pas de conséquences directes sur les logements voisins.

Prenons maintenant des exemples directs. La carte ci-dessous indique de manière assez fine le prix moyen du m² par zones résidentielles autour de La Défense. Elle nous permet de comparer différentes situations d'immeubles résidentiels aux abords de La Défense.

Les lignes bleues délimitent les communes avec, au centre, Courbevoie, et à son extrémité ouest, le Faubourg de l'Arche.

A l'est de La Défense se distingue parfaitement Neuilly-sur-Seine et ses tarifs en rouge (à plus de 9120€ le m²), et au nord-est la commune de Levallois-Perret en rouge orangé moins vif. A l'opposé, à l'ouest, Nanterre affiche des zones en vert sombre (moins de 4700€ le m²). Puteaux au Sud. Courbevoie au Nord, avec au Nord-Ouest du CNIT le quartier du Faubourg de l'Arche où les prix au m² ressortent en orange (entre 6000 et 7000€ le m²).

Entrée du Faubourg de l'Arche depuis la place Carpeaux.Bien que n'étant pas en front de Seine face à Neuilly et que côtoyant Nanterre qui est très peu valorisée, le parc immobilier du Faubourg de l'Arche affiche des tarifs nettement supérieurs à celui de son voisinage. Ces tarifs s'expliquent par un immobilier récent (construit entre la seconde moitié des années 1990 et la première moitié des années 2000), autour de quelques squares, dans une architecture originale, légèrement en retrait de La Défense tout en y étant directement lié par un accès piéton au parvis, large et aéré. Accessoirement, les constructions y flirtent avec les hauteurs des immeubles de grande hauteur sans jamais tomber dans la réglementation IGH, ce qui permet d'en éviter l'aggravation des charges d'exploitation.

Le quartier présente aussi ses inconvénients: il est enchâssé entre les hautes tours de La Défense au sud (tours Cèdre, Egée, Adria et T1), des voies ferrées et l'usine de chauffage de La Défense à l'ouest, un vaste cimetière au Nord, et le fréquenté boulevard de la Mission Marchand à l'est. Ce qui explique sans doute pourquoi il n'égale pas les tarifs de Levallois ou Neuilly-sur-Seine (ces communes bénéficiant cependant aussi de leur proximité de Paris). La faible variété des commerces le conduit par ailleurs à ressembler à une cité dortoir.

Résidence La Sirène.Prenons à côté de cela la résidence La Sirène (marquée par un point bleu ciel), dans les zones vert sombre immédiatement à l'est du CNIT (le triangle blanc) sur la carte. Sise à quelques encâblures du Faubourg de l'Arche, elle s'élève au pied de la tour Total, l'une des plus hautes de La Défense (180m) et abrite dans ses étages bas la caserne de pompiers de La Défense. Certes, l'immeuble est moins récent que le Faubourg, sa construction remontant à 1975. Par ailleurs, bien que situés en bordure du boulevard circulaire, ses appartements ne bénéficiaient pas de double vitrage à l'origine. Enfin, avec 17 étages, il tombe dans la pénalisante réglementation IGH. Cela dit, il bénéficie d'un accès encore plus direct au parvis de La Défense, et ses appartements offrent de vastes terrasses en escaliers. Cependant, aussi haut que vous leviez la tête à partir de ces terrasses, vous ne voyez qu'une chose: le monolithe noir oppressant de la tour Total. Le m² y est à moins de 5000€.

Appartement avec vue sur Seine et 50m² de terrasse...à moins de 4000€/m².Un peu plus loin, voici en vente actuellement un appartement de cinq pièces (marqué d'un point mauve sur la carte) au troisième étage sur cinq avec vue dégagée sur la Seine, face à Neuilly, à 200m de la ligne 1 du métro, station Esplanade de la Défense, d'une surface de 125 m² auxquels s'ajoutent 50m² de terrasse. Son seul défaut apparent, si c'en est un, est que sa construction remonte à 1970. Il présente sinon, sur le papier, des qualités exceptionnelles: vue dégagée sur la Seine, grande terrasse, proximité des transports et localisation au sein du premier quartier d'affaires d'Europe. Il s'affiche pourtant à un prix de vente de 495 000€, soit moins de 4000€ le m²! Et encore ne s'agit-il que du prix affiché en agence, pas celui de la transaction finale éventuelle. Comment expliquer une telle décote? Cette résidence souffre déjà de la proximité de l'immeuble Calyon et de la tour Neptune. Elle se situe également à 150m de la tour First, la plus haute de La Défense (231m) et dont la rénovation dura quatre années jusque l'an passé. Elle se situe enfin à 100m du projet des tours Hermitage qui s'élèveraient à 300m de haut. Dans le quartier, les occupants des trois immeubles de la résidence des Damiers ont déjà été expropriés et les bâtiments sont destinés à la destruction. Voilà qui est un mauvais présage pour tous les immeubles résidentiels à proximité du quartier d'affaires: dépréciation avec le rapprochement des tours, avant la destruction.

 

* Il est d"ailleurs surprenant et évocateur qu'aucun de ces trois projets, dans ses communications, maquettes ou infographies, ne représente l'un des deux autres dans son environnement et que tous se contentent de se situer dans l'environnement actuel. C'est encore plus marquant pour le projet Trinity, qui partage le même promoteur que la tour Phare, à savoir Unibail-Rodamco. Comme si aucun des projets ne croyait dans le succès des autres ; ou s'il était inopportun de rappeler à tous que le paradis éventuel promis à terme sera un enfer certain pour la décennie à venir.

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Published by vince vabohda - dans Le Phare obscur
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